ผ่าทางตัน พ.ร.บ.ร่วมทุนเอกชน

มิติใหม่ขยายงาน การเคหะแห่งชาติ

         แม้ติดขัดด้วยระบบการลงทุนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ เพราะมีขั้นตอนมากมาย แต่การเคหะแห่งชาติก็มีข้อเด่นอยู่บางประการที่พอหักลบกลบหนี้กันได้

         โครงการตามแนวรถไฟฟ้าประกอบด้วยพื้นที่ของการเคหะแห่งชาติเอง กับพื้นที่ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ซึ่งวางแผนดำเนินการมาตั้งนานแล้ว แต่เพิ่งบรรลุเป้าหมายแรกคือโครงการประชานิเวศน์ 3 จ.นนทบุรี ซึ่งเพิ่งได้รับอนุมัติโครงการจากคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2560 ที่ผ่านมา เทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนขึ้นและขายโครงการกันเป็นว่าเล่นก่อนแล้ว

         แต่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของการเคหะแห่งชาติ อาจไม่เหมือนของเอกชนเสียทีเดียว โดยเฉพาะแนวคิดที่ว่าผู้มีรายได้น้อยสมควรมีที่อยู่อาศัย และได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐอย่างรถไฟฟ้าด้วย ตามแนวคิดการพัฒนาเมืองที่ต้องมีผู้คนหลากหลาย ไม่เจาะจงเฉพาะกลุ่มคนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งเท่านั้น

         ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เปิดเผยว่า ในส่วนของพื้นที่การเคหะแห่งชาติ ประกอบด้วย 4 โครงการ ได้แก่ ร่มเกล้า ลำลูกกา บางปู และประชานิเวศน์ 3 ที่เพิ่งได้รับอนุมัติลงทุน เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 8 ชั้น 4 อาคาร จำนวน 556 หน่วย ขนาดห้องพัก 25.5-30 ตารางเมตร ราคา 860,000-1,300,000 บาท กลุ่มเป้าหมายมีทั้งผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางและรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่เริ่มทำงาน หรือเป็นครอบครัวใหม่ และต้องการอยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าเพื่อสะดวกในการเดินทาง

         โครงการนี้มีวงเงินลงทุน 464.402 ล้านบาท โดยกระทรวงการคลังเป็นผู้จัดหาและค้ำประกันเงินกู้ 413.817 ล้านบาท

         นี่เป็นข้อจำกัดที่การเคหะแห่งชาติ ต้องพึ่งพารัฐบาลในด้านเงินทุนทุกกรณี และเป็นข้อจำกัดที่ การเคหะแห่งชาติ ไม่อาจดำเนินโครงการได้รวดเร็วในขณะที่สภาพตลาดกำลังมีความต้องการสูง พูดง่ายๆ กว่าจะได้ลงทุนก็อาจไม่ทันสถานการณ์แล้ว

         ส่วนพื้นที่ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ประกอบด้วย โครงการบางปิ้งและโครงการบางไผ่ อันนี้ก็วางแผนร่วมกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) มานานแล้ว แต่ไม่คืบหน้าเพราะติดขัดเรื่องกฎหมายที่ระบุการเวนคืนพื้นที่ราษฎรเพื่อ รฟม. ไม่ได้ครอบคลุมการใช้พื้นที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องรอแก้ไขกฎหมายเสียก่อน

         "การเคหะแห่งชาติเสนอให้ใช้ ม.44 ซึ่งจะสามารถเริ่มดำเนินการได้เลย ถ้ารอแก้กฎหมาย ยังไม่แน่ใจว่าทำได้ไหม ผลลัพธ์อาจไม่เป็นไปตามที่ รฟม. ต้องการก็ได้"

         ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติกล่าวถึงการเร่งศึกษาความเป็นไปได้ในการให้เอกชนร่วมลงทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 ว่า ขณะนี้การเคหะแห่งชาติอยู่ระหว่างดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ มีจำนวน 5 โครงการ มี 3 โครงการที่ได้ผู้รับจ้างดำเนินการศึกษาแล้ว ประกอบด้วย โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าระยะ 2 ภายในโครงการเคหะชุมชนร่มเกล้า เขตลาดกระบัง, โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดงระยะที่ 3 และ 4 รองรับผู้อยู่อาศัยใหม่, โครงการเชิงพาณิชย์ในที่ดินแปลงว่าง 52 ไร่ ในโครงการเคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย), โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสวัสดิการข้าราชการและโครงการพาณิชย์บนที่ดิน 136 ไร่ อ.บางเสาธง จ.สมุทรปราการ และโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสวัสดิการข้าราชการและโครงการเชิงพาณิชย์บนที่ดิน 118 ไร่ อ.ลำลูกกา จ.ปทุมธานี โดยจะใช้เวลาการศึกษาเป็นเวลาประมาณ 5 เดือน

         "ถ้าเป็นโครงการลงทุนต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ต้องผ่าน 7 ขั้นตอน ใช้เวลาศึกษา 1.5-2 ปี มากกว่า 1,000 ล้านบาท ต้องผ่าน 16 ขั้นตอน ใช้เวลาศึกษา 2 ปี ค่อนข้างนานและไม่ทันการณ์" ดร.ธัชพลกล่าว

         เป็นที่มาของการขอแก้ไข พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 โดยเฉพาะ การใช้ที่ดินของรัฐเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ควรอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.ฉบับนี้ ซึ่งจะทำให้การเคหะแห่งชาติมีความคล่องตัวในการดำเนินงานทันตาเห็น และสามารถขยายงานได้อีกมาก เพราะมีที่ดินในมือรอการพัฒนาอยู่อีกมากหรือถึงขั้นลงทุนซื้อใหม่ก็ได้

         "มีเอกชนสนใจเข้ามาคุยกับเรามากมายทั้ง 5 โครงการ ทั้งเอกชนภายในประเทศและต่างประเทศอย่างจีน ญี่ปุ่น ถ้าไม่ต้องอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ เราสามารถกู้เงินทำโครงการได้เลย อย่างโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ระยะที่ 3 และ 4 กว่าจะได้สร้างต้อง 8 ปี ทยอยสร้างตั้งแต่ปีที่แล้ว มันช้าไป น่าจะเร่งได้เร็วกว่านั้น พื้นที่ที่ ต.หนองหอย จ.เชียงใหม่ ทางจีนก็สนใจ เพราะเขาจะมาลงทุนเกี่ยวกับสนามบิน ที่ดินแปลงนี้อยู่ริมถนนห่างจากสนามบิน 10 นาทีเอง"

         การเคหะแห่งชาติภายใต้การคุมบังเหียนของ ดร.ธัชพล กาญจนกูล ที่คร่ำหวอดด้านการเงิน การธนาคารมา บวกกับแนวคิดใหม่ของคณะรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ ที่มี ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีเป็นประธาน อาจมีภาพการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อีกครั้ง หากผ่าทางตัน พ.ร.บ.ร่วมทุนเอกชน พ.ศ.2556 ได้สำเร็จ